联合早报中国住房政策萧规曹随 稳定市场预期 | 2013-04-03 19:03:11 (被阅读 1723 次) |  | 《联合早报》4月3日发表文章“中国住房政策萧规曹随”，作者：易宪容。文章内容如下：
面对当时房价上涨，中国政府不得不在“两会”前匆忙地出台“国五条”，其目的就是要稳定市场预期，但实际的结果南辕北辙，不仅各城市房价快速飚升，而且使得市场各种怪异现象泛滥，比如为了购买住房，婚姻、道德、伦理等在中国几成了儿戏。
何也？在市场看来，现行政策不仅走不出前十年“越是调控价格越上涨”的窠臼，而且还有重新鼓励中国人炒作住房之嫌。这就导致住房投机炒作恐慌性涌入市场。
本来，2010年“国十条”之后（当时由李克强主持制定），政府已经看到房地产宏观调控的核心所在，就是如何遏制住房投机投资，让中国住房市场真正转型为一个以消费为主导的市场，让中国居民的住房消费真正释放出来。当时“国十条”中遏制房地产投资投机所包括的工具很多，由于不是李克强主政，许多真正能够遏制住房投机投资的政策没有落实；反之，所谓的住房限购及限价政策大行其道。
我当时想，如果李克强就任总理后，这些有效的经济杠杆可能会启动。但实际上，从“国五条”实施情况来看，这是我的一厢情愿。
因为，尽管“国五条”是上一任政府所制定，但是真正执行与落实则是新政府。而新政府表面上在重申遏制住房投机投资，但是却允许当前政府职能部门仅是选择性使用这些工具，甚至于最有效经济杠杆工具不使用，反之推出了政府更为过度行政干预的住房限购限价令。如果中国房地产政策仍然在前10年政策上徘徊，看来不到房地产泡沫爆裂不会罢休。
与早几年的地产宏观调控政策相比，“国五条”不仅在内容上没有多少新意，政策的出台方式也如出一辙。无论是信贷政策差别化的强调，还是20%住房交易所得税征收，这些被理解为最严厉的房地产宏观调控政策，根本就没有新内容。对于征收20%住房交易所得税，市场会反应如此强烈，就在于早几年政府刻意地不征收。即使这样，地方政府执行细则上仍“下有对策”。
“国五条”出台方式还是沿袭了前10年老路，作为一项涉及每一个民众利益的重大政策，不是通过广泛的公共决策的方式来制定及获得，并通过这种方式来平衡各阶层民众的利益关系，而仍然是由少数政府职能部门拍板决定。这样的政策出台不仅无法体现“国五条”的公共性，无法平衡各阶层之间的利益关系，也使政策执行增加很多困难，甚至地方政府会采取不同的方式来化解（从一些地方政府出台实施细则来看，该问题就十分明显），而且更有可能为少数政府职能部门为其私利制度化创造条件。消费与投资两类市场性质
新政府的施政目标应推动中国社会公正性，如果房地产的重大制度安排不能够通过公共决策的方式来进行，房地产宏观调控政策要保证推进社会公正性也是根本不可能的。这样的政策也不可能会真正关照绝大多数人的利益。
从“国五条”的内容来看，本来对遏制住房投资投机，发达市场经济中有成熟且行之有效的经济杠杆（比如信贷政策及税收政策），但“国五条”偏偏不让政府对市场干预过多的限购限价政策退出（中国近几年经验也表明，只要住房赚钱功能不去除，这些政策所起到作用十分有限，投机投资者早就有化解的方式，只不过增加些许成本而已），反之还进一步强化。北京限制一个人购买第二套住房，实际上是鼓励购买更多的住房，购买住房都是有利可图。
“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求，并希望住房市场性质真正出现根本性转变。不过，要中国住房市场性质真正转向到消费为主导的市场来，就得去除住房市场的赚钱功能。对此，政府希望通过限购、信贷政策及税收政策来实现。但是，如果不通过有效的经济杠杆，靠行政的限购政策所起到的作用十分有限。“国五条”所强调的经济杠杆，比如信贷政策及税收政策，无论事前限制还是事中和事后限制的力度十分有限。甚至于“国五条”假定住房购买者购买第一套住房及第二套住房，只是用作消费而不会用作投资。
实际上这种假定根本不成立。只要购买住房可赚钱，购买一套住房同样可用作投资。只不过，其杠杆率低一些而已。更不用说是第二套了。只有通过严格的事中及事后的税收限制，才能够把住房的投资投机与消费区分开。但“国五条”这方面的内容十分无力，能够起到限制住房投机投资的作用十分有限。即使连早几年就该实现的20%住房交易所得税政策，各地政府都在含糊其辞。在这种情况下，国五条岂能不流产？
正因为“国五条”没有认识到去除住房赚钱功能及住房性质转型，对遏制住房投资投机重要性，对于当前的高房价，仍然希望通过供求关系入手来稳定价格，以为增加住房供给可以让过高房价稳定或回归理性。这样的政策是假定当前住房市场仅是一个消费为主导的市场，但实际上当前住房市场仍然是一个投机投资为主导的市场。
由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样，“国五条”希望用解决住房消费市场的方式，来化解当前中国住房的矛盾，只能是对牛弹琴，根本起不到作用。如果说中国住房市场不从性质转变，仍然是投机盛行，住房供给建造到月球上去，也不可解决问题。
总之，当前中国住房市场宏观调控仍然是徘徊在前十年政策老路上，如果新政府不对这些政策进行全面反思，在此基础上，通过公共决策的方式，制定保护绝大多数人利益的《住宅法》，并通过事前政策（信贷），事中及事后政策（税收政策），对住房投资投机进行全面限制，真正地让住房赚钱功能退出市场，中国住房市场要走上健康发展之路根本就不可能。
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