律师教您房东,房客如何依法互相调适 | 2019-04-11 22:31:19 (被阅读 1210 次) | | | 图片:陈明利律师、李兆梁律师、角声移民中心陈炽主任(从左至右)建议房东、房客都要守法、守约,不侵犯对方权益.
如果房客欠交租金又不愿意迁走,房东是否可以破门而入,把房客的东西搬走或干脆把他房门的锁换掉呢?在7月18日法拉盛角声广场举办的“房东房客关系如何调适讲座”中,李兆梁、陈明利两位律师指出,上面的做法不可取,属“非法驱赶”。
房东不可非法驱赶房客
李兆梁律师指出,只要租客在出租屋居住了30天以上,就必须经法律程序才可以驱赶房客。“非法驱赶”是刑事罪行,发生这种情况,租客可报警。如果警察拒绝援助,租客可坚持要求见他的上级反映。如果警察拒绝告诉业主“非法驱赶”是刑事罪行,而说这是民事纠纷的话,租客可找律师。如果业主仍不让租客入屋,租客可向法院求助,对“非法驱赶”引起的损失,可申请三倍赔偿。李兆梁律师说,纽约的法律偏向保护租客权益。如果欠租,租客可用于抗辩的理由有:没有收到业主通知;不付租是因为业主没有维修物业(附上房屋检查员报告、照片等相关证据);业主拒绝收租(上法庭时带上欠租及欠款);如已经付租,上法庭时带上收据。
房客不交租 房东可申请驱逐令
业主驱赶房客的程序一般有两种,一是房租欠款,二是逾期拒迁。在房租欠款程序中,若房客在驱逐令下达5天内将所有欠租付清,便不会被驱逐;如果是因违反合约条款业主申请驱逐,租客若在十日内将违反事项纠正,便不会被驱赶。收到法院的驱逐通知后,租客有5天时间对驱逐作书面回应并出庭应诉,如未按时回应,房东自动获胜。陈明利律师重点介绍了业主如何保护自己的权益。他说,租赁纠纷不同于一般民事纠纷,它适用于简易法律程序,一般4~6个月有结果。在向法院申请驱逐令前,房东应向房客发出书面文件通知其迁出,寄送通知最好以挂号信、快递等形式,这样有检索号可查。到法院申请驱逐令的申请书,不仅要列出签租约的租客名字,还要列出居住在那里的所有年满18岁及以上人士,如果不确定某些人的名字,应以John Doe(代表所有男士)或Jane Doe(代表所有女士)将他/她指代。如果没有写上John Doe和Jane Doe,法院的驱逐令里没有列出的但实际居住的房客,可不受驱逐令约束。房东的赔偿要求,除基本租金外,还可包括其它因此造成的各种支出或损失,以及律师费。
房房应有详细合约
陈明利律师说,华人出租房屋很多都没有合同,或者只写很简单的合同,出现问题没有解决依据,互相争论不休。他建议最好请专业律师起草详细的合约,把可能发生的情况列入,包括可否转租、分租?能否养宠物?住多少人,他们的名字?以及物业维修、维护等等。
陈律师还提到,现在有一类“职业租客”,专门钻法律空子,对于有不良记录的租客,在全市五区的法院中有记录,房东在出租房子时可先查法院记录。
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