在美国购房类型及买卖过程 | 2013-06-08 22:02:59 (被阅读 1016 次) |  | 在美国买房子几种类型：
Short Sale
其实就是屋主无法再缴纳贷款，所以向银行或者是贷款机构申请要低价处理房屋，房子一般都
会低价出售，用来偿还贷款。一般来说，short sale 对屋主和银行来说都有好处，屋主的信
用不会低到太惨，银行也不会亏太多。
至于为什么会出现这种状况，相信大家都非常清楚，美国人是享乐主义，他们没有储蓄的习
惯，所以当失业或者生病等意外情况发生时就无法再继续还贷，这种情况屋主必须向银行提供
资料证明自己真的有困难，银行批准了之后才可以出售。一般short sale 的房子状况会比较
好，价钱也比较低。但是由于是银行或者贷款机构决定出售的价钱，所以等待的时期是非常漫
长的，因为银行也想等到最高的offer。如果你非常急着找住处，或者有孩子要读书的话，
short sale 就不适合您啦，如果您是非常非常没有耐心的人，我建议您也不要考虑了。如果
你想购买short sale 的房子，那么首先要弄清楚银行有没有approve ，因为最后敲锤的人是
银行，所以赔本买卖的失败率也是很高的，因为有的屋主可能不止贷一次款，要一贷，二贷都
协商通过才能成交，成功的close 这个交易。而且会经常发生在交易时间内银行提高房价，或
者要求你缴纳各种属于卖方的费用。所以您需要足够的耐心和勇气和银行斗智斗勇。
REO
这是已经归银行所有了的房屋，所以相对short sale 来讲，closing 的时间会快很多。但是
由于这种房屋都是经过了长时间的折腾，空闲很久。更有很多屋主在搬出去之前会尽显海盗的
品质，把能搬走的全部搬走，不能搬走的也把它毁掉。我就见过一个屋主，就连屋顶的吊灯都
砸烂了。所以购买这种房子之后都需要经过大量的装修，翻新。如果您对当地的建筑装饰市场
和人工费很熟悉的话，可以购买，或者您有可以信赖的人监督工程。我曾经接触过一位纽约的
大爷，他的邻居在佛罗里达国际大学南校区附近买了一幢single house，十二万左右的价钱。
三房 两卫，前屋主还把车库也改装成了一个房间，所以四房。主卧租650，次卧400-500. 算
下来投资报酬率确实很好。大爷看到人家赚钱急了，一天打了5通电话给我，希望我帮他约，
让他的邻居去看同一个小区内另外一户。问了大爷几个问题发现，他对迈阿密的情况一无所
知，但是却非常着急要make offer.后来我和他的邻居交谈才知，其实他在迈阿密居住过，对
我们当地的情况比较了解，而且关注房产信息以有一年时间。所以我提醒大家，如果要投资，
最好先做好调查，细心观察一段时间后在去看房。但是这类房屋一般上市的价格会定的高一
点，所以大家不要被网上的图片骗了，一定要亲自去检查，最好在聘请专业的检查员，这样还
可以大大的讲价钱。
Regular Sale
没什么好说的了，这就是常规的房屋买卖了，在迈阿密，有很多投资人也是低价买到银行的房
屋后在装修，翻新，高价卖出。这类房屋一般状况都很好，但是价钱会比较高一点。过户的时
间很短。
购买过程：
我们大部分同学买房子还是做投资用的，所以考虑的都是离学校比较近，方便出租。当然房子
的地区是很重要的一个条件，避免黑人区或者交通不方便的地区。
很多人说：我可以自己上网找房子，为什么要用经纪人呢？其实经纪人可以看到很多大家在网
上看不到的信息，例如，我们查到房屋从盖好到现在的所有出售情况及价钱，这样也比较容易
知道它的升值空间，我们还可以查到它以往交的税是多少，贷款多少，还有多少贷款没清等
等。如果你以为可以去问卖主的话，就大错特错了。你千万不要相信卖主的话，
找到合适的经纪人就可以找到合适的房源。选出你比较感兴趣的，这样经纪人会根据你的时间
帮你预约，这样还可以帮助你节省时间。迈阿密地区大部分房屋都有LOCK BOX，但是提醒大
家，如果卖方的经纪人在场的情况下，一定不要迟到。我就经历了一次，因为时间没有计算好
而堵在路上，我要一直跟人家道歉不说，对方也会对你产生不好的印象，从而影响后面的交
易。一般来讲，经纪人都会帮你打印好房子的信息，在比对之后可以选出你最满意的。
定下房子后就是make offer 啦。
我知道很多Agent 都是以附近小区的销售价做对比，而不是花时间去做一份精确的报价。我在
培训的时候，刚开始不懂我们老师的话，现在我终于明白为什么很多Agent 不会做CMA
( Camparable Market Analysis) 报告，一是因为老外的数学太烂，他们觉得把数据精确到每
一个SF,在乘以你房屋的总面积是很难的，二是，他们没有参加相关培训 根本就不知道。还要
提醒大家的是，现在很多listing 上的信息也不准确，并不可以全信。
之后就是漫长的等待啦，这时候有经纪人的又一个好处，经纪人可以经常打电话去有关单位询
问，以不至于你的CASE 被遗忘。如果通过啦，那么恭喜了。你就可以付定金签合约啦！
一般而言定金汇入第三方过户公司（Title Company，或者是指定的信托账户。押金的数额是
由买房决定的。
在购房合约生效的10天或15天内，你可以选择请专业的验房师（Inspector）对房子进行全
面的检查，之后会得到验房报告，其中包括，房子存在的问题以及维修的估价。
如果购房者对房子的状况满意，可以进入下一步，如果不满意，可以和银行说不要，第三方过
户公司会退回全部押金。虽然验房这一项是可选可不选，但我还是建议大家检验比较好，对房
屋的状况有全面了解，而且有很多问题，例如下水道，有毒气体等的污染我们肉眼看不到。费
用$200至$300。
最后向小区的管理单位提交申请，费用每人$100左右。
最后的最后交纳余款，过户！签署相关文件后就可以拿到钥匙。恭喜你啦，属于你的房子搞定
了，爱怎么折腾就怎么折腾去吧！
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