美国买房-租金回报率计算 | 2013-06-08 21:53:56 (被阅读 809 次) |  | 购买美国的房产，作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时，再将其出售获得投资增值收益。或者退一步说，将来在合适的时候用于自住，也是可行的。但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。笔者针对这一情况，简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。
投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。
一、现金买房的租金回报率
现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
租金回报率 = 每年净房租收入 / 购房总价%
首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。
然后计算每年净房租收入。
每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出
年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。为什么？我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。
持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。
你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期, 但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
我们上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。
设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租，以后房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，以后房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。
租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。
“物业管理费”是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等…所支付的管理费，一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。
根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。例如，独立屋一般没有社区费，但也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到3%不等, 加州地产税大多为1.2-2% , 所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。
我们选取两个实际的案例来进行分析。
案例1：一栋2006年建的334 平米独立屋, 现金购买，总价$36万，月租金$2400，该房屋的房产税税率为1.9%。(伊市独立屋的真实例子)
年租金收入=2400 x 12 = $28800
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：
a) 房产税：购房总价x 1.9% =$6840
b) 房屋保险：$815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)
c) 社区费：无
d) 维修费：预计$300 (愈新的房子保养费愈少)
e) 空置期分摊：半个月租金$1200 (一般房客订约一年但实际租赁長度约二年)
f) 出租佣金：出租佣金预计可以分摊到2年，因此=(年租金收入 x 6% )/2= $864
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019
每年净房租收入= $28800 - $10019 = $18781
租金回报率= 18781/360000 = 5.22%。
案例2：一栋2006年建的138平米城市屋, 购买价$16万, 月租金$1550，该房产税税率为1.9%, 社区费：$360。
(奇诺市Preserve 社区城市屋的真实例子)
年租金收入=1550 x 12 = $18600
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：
a) 房地产税：购房总价x 1.9% =$3040
b) 房屋保险：无
c) 社区费：$360x12=$4320
d) 维修费: 预计$150
e) 空置期分摊: 半个月租金$775
f) 出租佣金: (年租金收入 x 6% )/2=$558
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$8843
净房租收入= $18600 - $8843 = $9757
租金回报率 = 9757/160000 = 6.10%
二、贷款买房的租金回报率
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%
每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 – 年固定还款额。
其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。
案例：一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09)，月租金$2400。
年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市独立屋的真实例子)
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:
a) 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840
b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)
c) 社区费:无
d) 维修费：预计$300
e) 空置期分摊：半个月租金$1200
f) 出租佣金：年租金x 6% )/2= $864
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019
年固定还款额 = $1,203.09x12=14437.08
每年净收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92
租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
以上的例子如果需要管理么司代管, 当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728 每年净收入就只剩余$2615.92
租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
在加州，如果淨租金回报率5%以上，那可以看做是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说，我把投资买房的钱存在银行里，也能获得与此接近的收益率啊！为什么还要这么辛苦去美国买房呢？而且房子还会不断的折旧。对于这问题，我想告诉读者：虽然房产的建筑物部分会折旧，但是建筑物下面的土地却永远属于业主，而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产，就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红，而且还拥有了未来资产增值的机会。根据長期统计美国房地产每年平均升值约为6%, 所以如果从这个角度来考虑问题，投资并持有房产，相对于银行存款，是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例, 但你听过因存銀行利息而发的吗?
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